《常州住宅物業管理條例》今起施行 新增三個章節

發布時間:2019-7-1  瀏覽人數:46人 分享到

住宅物業管理涉及千家萬戶,是一項重要的民生工作,也是城市建設和管理的重要內容之一。記者昨天從常州市住房和城鄉建設局了解到,7月1日起,《常州市住宅物業管理條例》(以下簡稱《市條例》)將正式施行?!妒袟l例》延續了部分常州市物業管理辦法》好的做法,同時針對過去常州市物業管理中存在的問題進行立法,共十章七十九條。

 

和之前出臺的相關辦法相比,《市條例》新增加了物業保修金與住宅專項維修資金、信用管理和監督管理三個章節。同時,《市條例》明確了政府及相關部門管理邊界,推動綜合行政執法向住宅小區公共場所拓展。值得一提的是,針對市民普遍關心的推進首次業主大會會議的籌備工作,保修金和住宅專項維修資金的管理、使用、監督等問題,均作了具體規定。

 

到現在為止,我市商品房小區全部實行了物業管理。

 

推動首次業主大會的召開,倡導業主自治

 

業主大會成立難,原因之一是首次業主大會會議召開難,這是常州長期以來存在的一個難題。而在實踐中,普遍存在開發商、物業服務企業阻礙業主大會成立等問題。據了解,目前常州成立業主大會的住宅小區不到總數的四分之一,業主大會成立難制約業主自治的開展。

 

《江蘇省物業管理條例》中,對首次業主大會籌備組人數、組成人員、公示等方面進行了規定,但規定得還不具體,在實際運作中不順暢。市住建局物管處負責人盛偉峰介紹,《市條例》從我市實際出發,規定了建設單位書面申請時間和報送資料義務,條例中規定,新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的,開發商應當在30天內,向相關部門提出書面申請,并報送相關文件資料。如果開發商不按規定提出書面申請,將會受到一萬元以上五萬元以下的罰款。

 

條例還落實了首次業主大會會議的籌備經費,由開發商在辦理房屋所有權首次登記前,將籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶。如果未按照要求交納,將處五萬元以上十萬元以下罰款。此外,條例還放寬了籌備組成員的限制,規定了如果開發商不派員參加的,將不影響籌備組的成立。

 

物管人員細心維護小區每個角落

 

建立物業保修金制度,強化開發商保修責任

 

盛偉峰透露,目前我市發生的物業矛盾糾紛中,不少都是由于開發商不積極履行物業保修責任造成的,業主在物業質量問題得不到解決的情況下,往往以拒交物業費等行為應對,而本來是業主和開發商之間的矛盾,也就轉變為業主和物業服務公司之間的矛盾,形成惡性循環。

 

為了進一步保障廣大業主的合法權益,督促開發商履行其應盡的保修責任,《市條例》借鑒了浙江省和南京市物業管理法制建設的先進經驗,在第五十二條設立了住宅物業保修金制度,進一步強化了開發商保修責任,為保修期內物業質量問題的解決提供了途徑。

 

《市條例》規定,開發商在辦理房屋所有權首次登記前,按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業保修金,用于物業保修期內建設單位不履行保修責任,或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用列支。

 

《市條例》指出,物業保修金交存期限為五年。在物業保修期內,如果物業保修金不足以支付維修費用,由開發商補足,保修期滿后,保修金有余額的,則返還給開發商。據悉,目前《常州市住宅物業保修金管理暫行辦法》正在制定,辦法將明確交存、使用和退還、監督管理、法律責任等有關具體規定和要求,有望在今年出臺。

 

物業管理的健康發展,不僅改善了我市小區環境品質,促進了城市建設和管理,也提升了市民幸福指數。

 

專項維修資金“簽字難”,可使用異議表決方式

 

維修資金籌集使用難度大、業主表決難度大等問題常常令住戶非常煩惱。為了解決制約住宅專項維修資金使用的“表決難”,“兩個三分之二”難突破等問題,《市條例》第五十五條規定“業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的,應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內的業主,并在告知書中載明未按規定時間和方式反饋意見的,視為同意?!?/P>

 

“原先,業主使用公共維修資金需要得到三分之二以上業主的同意,這個難度其實比較大,這也是維修資金使用難問題的主要原因之一。因此條例提出,成立業主大會的小區經過約定可采用異議表決,如果超過三分之一以上業主不同意,那就不好用,如果說不同意的業主少于三分之一,那就表明三分之二以上業主是同意的?!笔形锕苤行南嚓P負責人說。

 

規范業主委員會、物管委員會

 

據了解,目前全市商品房小區1032個,成立業主委員會243個,成立物業管理委員會392個。為了進一步規范業主委員會的活動,《市條例》中明確規定了業主委員會應該向業主公布委員會成員、職責、聯系方式、共用部位共用設施的使用和經營收支情況。如果有業主認為業主委員會委員不符合規定條件的,可以向業主大會、業主委員會提出異議,也可以向街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

 

為了規范物業管理委員會的活動,《市條例》對其成立條件、履職范圍和行為規范作了嚴格的規定。明確了業主成員不少于百分之六十,物業管理委員會主任一般由業主成員擔任;由非業主成員擔任的,應當在業主成員中明確一名副主任,承擔日常事務。

 

為適應現代科技的發展,《市條例》還提出,業主大會、業主委員會和物業管理委員會召開會議、進行表決,除了傳統方式,還可通過市物業管理公共服務平臺開展,該平臺將于今年年內開發完成。

 

對物業管理企業開展信用管理,建立信息系統

 

在對物業企業的動態管理方面,《市條例》設置“信用管理”一章,明確了物業管理主管部門在信用管理建設中的職責,建立了覆蓋物業管理參與各方,包括建設單位、物業服務企業、物業服務企業負責人、物業服務項目負責人、業主委員會和物業管理委員會委員、業主、第三方機構的失信行為清單。同時明確了物業管理信用信息的采集主體,失信懲戒措施等。

 

目前,市住建局正會同市信用信息主管部門制定物業管理信用信息管理具體辦法,并開發新的物業管理信用信息系統。

 

來源:常州晚報

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